Dépôt de garantie : montant, suivi et restitution sans confusion avec la caution

Dépôt de garantie et caution : de quoi parle-t-on ?

Dans le langage courant, « rendre la caution » désigne souvent le remboursement du dépôt de garantie. Pourtant, ces mots correspondent à deux mécanismes différents.

Le dépôt de garantie est une somme prévue au bail pour couvrir d'éventuels manquements aux obligations locatives. La caution est la personne ou l'organisme qui s'engage à payer certaines dettes du locataire si celui-ci ne les règle pas, selon les conditions du cautionnement. Un dépôt ne constitue donc ni un garant ni une assurance contre tous les impayés.

Cet article concerne les locations vides et meublées de résidence principale du parc privé soumises à la loi du 6 juillet 1989. Les locations saisonnières, résidences secondaires, logements sociaux et baux commerciaux demandent une vérification distincte.

Quel montant peut être demandé à la signature ?

Le plafond se calcule sur le loyer hors charges, même si le locataire règle chaque mois un montant charges comprises. Ce plafond n'impose pas de demander le maximum.

Exemple fictif avec un loyer payable mensuellement d'avance. D'éventuelles charges de 70 € n'augmentent pas ces plafonds.

Lorsqu'il est prévu, le dépôt est versé à la signature du bail. Si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt ne peut être prévu. Si le locataire demande ensuite le paiement mensuel du loyer, le bailleur peut exiger un dépôt dans le plafond applicable. Le dépôt ne suit pas les révisions du loyer : son montant reste inchangé pendant le contrat, y compris s'il est renouvelé.

Comment garder une trace claire pendant la location ?

Une fiche courte suffit à retrouver les informations utiles. Elle peut rester dans le dossier de la location, avec un accès limité aux personnes qui en ont besoin.

Cette organisation évite de confondre le versement du dépôt avec le règlement d'un mois de loyer. Elle ne nécessite pas de conserver des données étrangères à la location, comme les dépenses personnelles du locataire ou l'historique de son compte bancaire.

Si le dépôt est payé en espèces, le locataire peut demander un reçu. S'il est remis par chèque, le bailleur peut l'encaisser : ce n'est pas simplement un chèque à garder dans un tiroir.

• À la signature : montant prévu au bail, date et montant réellement versés, référence du paiement ou reçu.
• Pendant le bail : emplacement de l'état des lieux d'entrée et suivi séparé des loyers et des charges.
• À la sortie : date et preuve de remise des clés, état des lieux de sortie, nouvelle adresse communiquée par le locataire.
• Au règlement final : décompte, justificatifs des éventuelles retenues, somme remboursée et preuve du paiement.

À partir de quand faut-il le restituer ?

Le point de départ est la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le simple déménagement ne suffit pas à fixer cette date.

Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le délai maximal est d'un mois. S'ils ne sont pas conformes, il est de deux mois. Ces règles valent aussi en meublé : l'article 25-3 rend applicables les dispositions correspondantes de l'article 22.

Exemple fictif. Les clés sont remises le 6 octobre 2026. Les états des lieux sont conformes, aucune somme ne reste due et aucune provision pour charges n'est justifiée. Le dépôt doit être restitué au plus tard le 6 novembre 2026. Inscrire la remise des clés et l'échéance dans la même fiche rend ce délai visible dès la sortie.

Un état des lieux conforme n'efface toutefois pas une éventuelle dette de loyer ou de charges dûment justifiée.

Quelles retenues peuvent être justifiées ?

Une retenue doit correspondre à une somme due et être expliquée. Pour une dégradation, il faut pouvoir relier l'état constaté, la responsabilité du locataire et le montant demandé. Les états des lieux, photos, devis ou factures servent à documenter ces éléments ; un devis ne démontre pas, à lui seul, que le locataire est responsable.

La vétusté correspond à l'usure liée au temps et à un usage normal. Une peinture qui vieillit ne se traite pas comme une détérioration imputable au locataire. Les réparations occasionnées par la vétusté ne sont pas à sa charge.

Un décompte compréhensible peut indiquer, pour chaque retenue, son motif, son justificatif et son montant. Autre situation fictive, indépendante de l'exemple de restitution précédent : un dépôt de 750 €, dont on déduit 120 € de loyer resté dû et justifié, laisse 630 € à restituer, en l'absence d'autre somme à prendre en compte.

Pour des charges régularisables dans un immeuble collectif, une provision justifiée peut être conservée dans la limite de 20 % du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Le solde est régularisé dans le mois qui suit leur approbation définitive. Ce n'est pas une retenue automatique de 20 % ; les parties peuvent convenir de solder immédiatement les comptes.

Les charges au forfait d'un meublé ne donnent pas lieu à une régularisation ultérieure : ce mécanisme ne sert donc pas à créer un complément sur le seul forfait.

Que se passe-t-il en cas de retard ou de désaccord ?

Si un solde reste dû après le délai applicable, la majoration prévue par la loi représente 10 % du loyer mensuel hors charges par période mensuelle commencée en retard. Elle se calcule sur le loyer, pas sur le montant du dépôt. Elle n'est pas due lorsque le retard provient de l'absence de transmission de la nouvelle adresse du locataire.

Dans une hypothèse distincte de restitution tardive, avec un loyer hors charges de 750 €, une période mensuelle de retard correspond à 75 €, si les conditions de la majoration sont réunies. Ce calcul illustre la règle ; il ne tranche pas un désaccord sur une retenue.

En cas de difficulté, les premières pièces à rapprocher sont le bail, les preuves de paiement, les états des lieux, la remise des clés et le décompte. La fiche Service-Public présente la mise en demeure et les voies amiables ou judiciaires selon le cas. L'ADIL peut informer les parties sur leur situation.

Pour la suite de votre location

Retrouvez les étapes de l’annonce à la remise des clés dans notre guide pour mettre son bien en location.

Le dépôt ne remplace pas le paiement du dernier loyer. Pour distinguer les justificatifs d’un règlement complet ou partiel, retrouvez notre article consacré aux quittances.

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