Bail meublé 2026 : contrat type, inventaire et annexes à vérifier

Quel bail meublé est concerné ?

Cette checklist porte sur la location d’un logement meublé constituant la résidence principale du locataire dans le parc privé. Le contrat type réglementaire couvre aussi la colocation meublée avec un bail unique. La colocation à plusieurs contrats et certains logements HLM conventionnés ne relèvent pas de ce modèle.

Le bail mobilité et la location touristique suivent des règles distinctes. Avant de choisir un formulaire, vérifiez donc l’usage du logement, la situation du locataire et la forme du bail. Un logement ne devient pas « meublé » parce que quelques meubles apparaissent sur l’annonce : son équipement doit permettre d’y vivre normalement, et la liste minimale est fixée par décret.

Depuis le 1er octobre 2026, quel contrat type utiliser ?

L’article 1er du décret n° 2026-596 modifie le contrat type des locations meublées. Son article 3 rend cette mise à jour applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail déjà en cours n’est pas à réécrire automatiquement ce jour-là. La date de remise des clés ne remplace pas la date de conclusion ou de renouvellement pour choisir la version du modèle.

Le modèle actualisé prévoit un numéro de téléphone portable facultatif pour les parties et, seulement si le logement est concerné, une mention de servitude de résidence principale. Il intègre la clause résolutoire relative au non-paiement du loyer ou des charges et au non-versement du dépôt. Cette obligation existait déjà pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 : le décret met le formulaire en cohérence, sans créer à lui seul cette obligation.

Exemple : un bail conclu le 30 septembre 2026 se vérifie avec la version applicable à cette date, même si les clés sont remises en octobre. Pour un bail conclu le 2 octobre, vérifiez l’annexe 2 en vigueur depuis le 1er octobre. Les règles locales sur le loyer, les mentions conditionnelles et les annexes restent à examiner pour le logement précis.

Durée, dépôt et charges : les chiffres à distinguer

Pour un bail meublé classique de résidence principale, la loi prévoit une durée d’au moins un an, avec reconduction tacite d’un an si aucun congé n’est donné dans les conditions légales. Si la location est consentie à un étudiant, le bail peut être réduit à neuf mois ; cette formule ne se reconduit pas tacitement.

Le dépôt de garantie, lorsqu’il est prévu, est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Ce plafond n’impose pas de demander deux mois. Pour les charges récupérables, le bail prévoit soit des provisions avec régularisation selon l’article 23, soit un forfait. Le forfait ne donne pas lieu à un complément ou à une régularisation ultérieure ; son montant ne doit pas être manifestement disproportionné.

Le plafond ne dit pas quand ni comment le dépôt sera restitué. Cette étape est détaillée dans notre article consacré au suivi du dépôt de garantie.

L’inventaire du mobilier : une pièce propre au meublé

La liste réglementaire comprend onze groupes d’équipements, dont la literie, l’occultation des fenêtres des chambres, les plaques de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur avec un compartiment à −6 °C ou moins, la vaisselle, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des rangements, des luminaires et le matériel d’entretien adapté. Elle constitue un minimum : elle ne décrit pas l’état des objets réellement remis.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis lors de la remise des clés, puis lors de leur restitution. Ils sont contradictoires, signés par les parties ou leurs mandataires, établis en autant d’exemplaires que de parties et joints au contrat. L’état des lieux décrit le logement ; l’inventaire permet de retrouver précisément les meubles et leur état.

Le tableau ci-dessous est un exemple de présentation, pas un inventaire complet ni un modèle officiel. Une ligne par objet ou groupe d’objets, avec quantité et état observé, facilite la comparaison à la sortie. Des photos datées peuvent compléter la description, sans la remplacer.

Quelles mentions et annexes vérifier avant signature ?

Le contrat type indique notamment les parties, le logement et sa surface habitable, la date de prise d’effet, la durée, le loyer, les charges, la révision éventuelle, le dépôt demandé et les informations locales applicables. Une servitude de résidence principale ou des mentions d’encadrement du loyer ne se recopient que si le logement est concerné.

Le dossier de diagnostic technique comprend un DPE valide et, selon le bâtiment, l’ancienneté des installations ou la zone, d’autres diagnostics : plomb, électricité, gaz, état des risques ou bruit. La notice d’information, l’état des lieux d’entrée et l’inventaire du mobilier font partie du dossier. Selon le cas, ajoutez aussi l’attestation d’assurance, un acte de cautionnement s’il est exigé, un extrait du règlement de copropriété, une grille de vétusté convenue ou une autorisation de louer. L’état des lieux de sortie et l’inventaire de sortie sont établis au départ, pas à la signature initiale.

• Comparer le bail au contrat type officiel en vigueur à sa date de conclusion ou de renouvellement.
• Vérifier les onze groupes de mobilier et établir l’inventaire détaillé avec le locataire à la remise des clés.
• Distinguer loyer hors charges, charges et dépôt ; préciser si les charges sont au forfait ou en provisions.
• Joindre les documents exigibles pour ce logement et conserver une copie complète remise à chaque partie.

Et avec Keelys ?

Le pilote gratuit keelys® couvre, sous conditions, un logement meublé loué comme résidence principale, avec un locataire et un ou deux bailleurs personnes physiques. Le projet de bail PDF est un brouillon « MODÈLE À VALIDER » à relire puis, si adapté à la situation, à signer sur papier. La signature électronique n’est pas ouverte dans le pilote. Keelys ne valide pas la qualification juridique du bail ni les règles propres à la commune.

Pour une location vide, les règles de durée, de dépôt et de mobilier diffèrent. La checklist dédiée évite de mélanger les deux contrats.