Vendre un logement loué : vente occupée ou congé pour vendre ?

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Vous pouvez vendre un logement avec son locataire en place. La vente ne met pas automatiquement fin au bail. Pour chercher à vendre sans locataire, il faut examiner si un congé pour vendre peut être donné à une échéance autorisée. Ce congé est la démarche par laquelle le propriétaire demande la fin du bail pour vendre le logement libre.

Cet article concerne la résidence principale du locataire dans le parc privé, avec un bail vide ou meublé classique soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le bail étudiant de neuf mois, le bail mobilité, les logements sociaux ou conventionnés, les logements régis par la loi de 1948, les résidences secondaires et les locations saisonnières demandent une vérification distincte.

Vendre avec le locataire : le bail continue

Dans une vente occupée, le logement change de propriétaire et le locataire conserve son bail aux mêmes conditions. Il n’a pas à signer un nouveau bail pour cette seule raison. Le nouveau propriétaire lui communique ses coordonnées et restitue le dépôt de garantie à la fin de la location selon les règles applicables.

Exemple fictif : Camille vend son appartement pendant le bail de Samir. L’acheteur devient son bailleur. La vente seule ne donne pas à Samir une date de départ et ne permet pas de remplacer librement son loyer par un nouveau montant.

Avant l’acte, faites aussi examiner les éventuels droits de priorité d’achat liés à l’opération. Une vente occupée n’ouvre pas automatiquement la priorité prévue pour un congé de logement vide. Mais une division ou une vente d’immeuble peut relever d’autres dispositifs.

Avant de calculer une date : vérifiez les protections

L’âge seul ne suffit pas à déterminer la protection. En vide comme en meublé classique, un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond prévu pour l’attribution de logements locatifs conventionnés peut être protégé contre le non-renouvellement du bail. Une protection existe aussi lorsqu’il a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement : les ressources de cette personne et le total des ressources de toutes les personnes du foyer doivent être inférieurs aux plafonds applicables.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et du propriétaire s’apprécie à l’échéance du bail ; les ressources s’apprécient à la notification du congé. Pour mettre fin au bail malgré cette protection, le propriétaire doit proposer un logement correspondant aux besoins et aux moyens du locataire, dans les limites géographiques légales. Une exception existe lorsque le propriétaire est une personne physique de plus de 65 ans ou dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond applicable. Une SCI n’est pas une personne physique.

En location vide, une protection distincte concerne le bénéficiaire de l’allocation journalière de présence parentale, ou AJPP, sous condition de ressources. Pour s’opposer au renouvellement, le propriétaire doit lui offrir un relogement adapté à ses besoins et à ses moyens, dans les limites géographiques légales. Cette protection ne reprend pas les exceptions liées à l’âge ou aux ressources du propriétaire. Le bénéfice de l’AJPP s’apprécie à l’échéance du bail et les revenus pris en compte sont ceux des douze mois précédant la notification. L’article 25-8 applicable au meublé classique ne prévoit pas cette protection AJPP.

Faites vérifier les plafonds en vigueur et les ressources pertinentes, notamment les revenus des douze mois précédant la notification. Le plafond dépend du lieu et de la composition du foyer. Les procédures de sécurité ou de salubrité et certaines ventes par lots peuvent aussi modifier les règles.

Vendre libre : distinguez vide et meublé classique

Le congé doit être valablement notifié au moins six mois avant l’échéance autorisée pour un logement vide et trois mois pour un meublé classique. L’échéance est la fin de la période du bail en cours, en tenant compte des renouvellements. Le projet de vente ne garantit pas à lui seul la libération des lieux.

Si vous avez acheté un logement vide déjà occupé, comparez la date d’achat et l’échéance. Lorsque celle-ci intervient moins de trois ans après l’acquisition, la vente libre par congé doit attendre la fin de la première reconduction ou du premier renouvellement. Attendre simplement trois ans après l’achat ne suffit pas. Le cas d’une échéance exactement au troisième anniversaire mérite un examen ciblé.

La reprise consiste à récupérer le logement pour l’habiter ou y loger un bénéficiaire autorisé. Après l’achat d’un logement vide occupé, si l’échéance intervient moins de deux ans après l’acquisition, un congé pour reprise donné pour cette échéance ne prend effet qu’après deux ans à compter de l’acquisition. Cette règle diffère de celle du congé pour vendre. Ces règles liées aux seuils de deux et trois ans pour le bail vide ne sont pas prévus par l’article 25-8 applicable au meublé classique.

Le locataire a-t-il une priorité pour acheter ?

La préemption est une priorité légale pour acheter aux conditions proposées. Elle n’oblige pas le locataire à acheter. Pour un logement vide, le congé pour vendre vaut en principe offre de vente : prix et conditions doivent être précisés. L’offre reste valable pendant les deux premiers mois du préavis légal. Parmi les exceptions figure la vente à un parent jusqu’au troisième degré inclus, à condition que l’acheteur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de la fin du préavis. D’autres exceptions légales doivent être vérifiées.

Dans ce dispositif, si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables à l’acheteur, ces nouvelles conditions doivent être notifiées au locataire. Cette nouvelle offre reste valable un mois à compter de sa réception. Le congé d’un meublé classique ne crée pas, à lui seul, la priorité d’achat du congé vide. Cela ne permet pas d’affirmer qu’aucune priorité n’existe : division de l’immeuble et vente de l’immeuble entier demandent une qualification séparée par le notaire.

Sécurisez la notification et les pièces

Le congé doit indiquer le motif de vente et être notifié par l’un des modes prévus : recommandé avec avis de réception, signification par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La signification est la notification officielle effectuée par le commissaire de justice. Pour un recommandé, retenez la réception effective, pas la date d’envoi. Un courrier non réclamé ne fait pas commencer le délai. Un courriel ordinaire ne remplace pas ces formalités.

Vérifiez tous les destinataires : les signataires du bail, chacun des époux si le mariage a été porté à la connaissance du propriétaire, et les partenaires de Pacs cotitulaires du bail. Pour le congé de vente en location vide, joignez la notice officielle prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017. Elle diffère de la notice annexée au bail et son périmètre exclut le meublé. Elle ne dispense pas de vérifier les protections ajoutées depuis sa rédaction.

Avant d’agir, rassemblez le bail, ses renouvellements et l’acte d’achat. Faites vérifier la date autorisée, les protections, le motif réel, les destinataires, l’offre et les pièces. L’ADIL peut vous orienter gratuitement. Le notaire examine la vente et les priorités applicables. Cet article ne remplace pas la vérification d’un congé individuel et ne fournit pas de modèle de lettre.