Réviser un loyer d’habitation avec l’IRL : cinq vérifications et un calcul

À quoi sert l’IRL et quels baux sont concernés ?

L’indice de référence des loyers, ou IRL, borne la variation d’une révision annuelle prévue au contrat. Pour un bail d’habitation du parc privé, vide ou meublé, il faut d’abord lire la clause et vérifier le logement : un indice publié ne donne pas, à lui seul, le droit d’augmenter le loyer.

Ce guide vise les logements loués comme résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les logements sociaux, certains logements conventionnés et les locations régies par la loi de 1948 suivent des règles particulières. Le bail mobilité est aussi un cas distinct : son loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.

Les cinq vérifications avant de calculer

Le même pourcentage publié par l’Insee ne s’applique pas automatiquement à tous les baux. Relevez ces informations dans le contrat et les documents du logement avant de comparer deux indices.

Quel trimestre et quel indice choisir ?

Le trimestre de référence est celui que le bail indique. Si le contrat ne fixe pas cette référence, l’article 17-1 retient le dernier indice publié à la date de signature du bail. Pour une révision annuelle, comparez l’indice du trimestre applicable avec celui du même trimestre de l’année précédente. N’utilisez pas systématiquement le dernier chiffre publié : il peut ne pas correspondre à votre bail.

Au 5 octobre 2026, le dernier IRL publié est celui du deuxième trimestre 2026. L’Insee annonce la publication du troisième trimestre pour le 15 octobre 2026 à 8 h 45. Sa valeur ne figure donc pas dans cet article. Les séries de la Corse et des collectivités régies par l’article 73 de la Constitution diffèrent de celle du continent.

Exemple : calculer le nouveau loyer avec l’IRL

Prenons un exemple fictif : un meublé de résidence principale situé sur le continent, classé D au DPE. Le bail, signé le 1er septembre 2025, fixe un loyer de 800 € hors charges et prévoit une révision chaque 1er septembre avec le deuxième trimestre comme référence. Le bailleur demande la première révision par écrit le 1er septembre 2026. Les indices retenus sont 146,68 pour le deuxième trimestre 2025 et 148,37 pour le deuxième trimestre 2026.

Nouveau loyer hors charges = 800 € × 148,37 ÷ 146,68 = 809,22 € après arrondi au centime. La différence est de 9,22 € par mois à partir du 1er septembre 2026 dans cet exemple. Le calcul illustre un cas admissible ; il ne démontre pas qu’un autre bail peut être révisé.

Une provision pour charges n’entre pas dans ce calcul du loyer. Pour un meublé avec des charges au forfait, le forfait peut, selon l’article 25-10, être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal : il s’agit d’un poste distinct à vérifier dans le bail. Si un complément de loyer s’applique, Service-Public précise que le montant à réviser comprend le loyer de base et ce complément.

Quand la révision prend-elle effet ?

La révision n’est pas automatique. Le bailleur dispose d’un an à partir de la date de révision prévue pour manifester sa volonté de l’appliquer. Si la demande intervient pendant cette année, le nouveau montant prend effet à la date de la demande : les mois antérieurs ne sont pas rattrapés. Passé ce délai, le bénéfice de la clause est perdu pour l’année écoulée.

Une information écrite au locataire permet de conserver la date de la demande et le détail du calcul. Notez le loyer précédent, le trimestre et les deux valeurs d’IRL, le nouveau montant et la date d’effet. Une estimation affichée dans un outil ne remplace ni cette démarche ni l’examen du bail.

Pour un logement classé F ou G, l’interdiction de réviser s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte. Le DPE seul ne suffit pas à conclure : vérifiez aussi la date et le territoire.

Location meublée : quelles différences ?

Pour un meublé de résidence principale, l’article 25-9 rend applicables les règles de révision des I et III de l’article 17-1. La méthode IRL et l’interdiction liée aux classes F ou G suivent donc ces dispositions. Le bail mobilité reste à part : l’article 25-16 interdit de réviser son loyer pendant le bail.

Le pilote keelys® concerne sous conditions un logement meublé en résidence principale. Il permet de préparer un projet de bail PDF à signer sur papier, d’importer le bail signé et de créer puis télécharger une quittance après déclaration du paiement intégral du loyer et des charges. Il ne calcule ni n’applique automatiquement une révision IRL et n’envoie aucune demande au locataire.

Après la révision : créer la quittance du loyer réglé

Une fois la révision vérifiée et le loyer ainsi que les charges de la période intégralement réglés, le générateur public keelys® permet de créer puis télécharger une quittance PDF. Cet outil reprend les montants saisis : il ne calcule pas la révision IRL, ne vérifie pas le paiement et ne transmet pas la quittance au locataire.